Юридическая помощь, услуги адвоката, консультации юриста, адвокаты Москвы

Коллегия адвокатов "Московский юридический центр"
о коллегии адвокаты онлайн консультации новости и публикации спецпроекты контакты
.
ПОМОЩЬ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
Бизнес-адвокат
Корпоративный адвокат
Иск в арбитраж
Налоговые споры
Корпоративные споры
Защита интеллектуальной собственности
Взыскание долгов
Сопровождение адвоката
Адвокатский аудит
Защита деловой репутации
Представительство в суде
Сопровождение сделок по продаже/покупке готового бизнеса
Исполнительное производство
Страховые споры

ПОМОЩЬ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
Личный адвокат
Семейный адвокат
Семейные споры
Расторжение брака без вашего участия
Развод, раздел имущества
Жилищные споры
Сопровождение адвоката
Налоговые правоотношения
Страховые споры
Уголовные дела
Трудовые споры
Гражданские дела
Юридическая помощь в недвижимости
Долевое участие в строительстве
Ведение дел о наследовании имущества
Адвокат и юрист по ДТП
Авторское право
Защита прав потребителей
Исполнительное производство

Договор аренды имущества с правом выкупа


Юридическая природа договора

Вопрос о юридической природе договора аренды, предусматривающего право арендатора на выкуп арендованного имущества, является дискуссионным. Существует точка зрения, что данный договор необходимо считать смешанным, поскольку он сочетает в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.

Согласно иной позиции, условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды, а также при досрочном выкупе не порождает отношений по купле-продаже. Термин "выкуп", используемый законодателем, в данном случае обозначает не куплю-продажу, а переход права собственности от арендодателя к арендатору в силу условий самого договора аренды.

Более обоснованной представляется вторая точка зрения. В самом деле, в силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Такие договоры принято называть смешанными. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых включает смешанный договор, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа договора.

Из смысла закона следует, что о смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная договорная конструкция. В противном случае к этой категории можно было бы отнести большинство гражданско-правовых договоров, поскольку почти любой из них содержит какие-то элементы других договоров (например, в договоре ренты имеются элементы договора купли-продажи, в договоре банковского счета - элементы договоров займа и хранения и т.д.).

Для рассматриваемого случая ГК РФ (ст. 624) прямо предусматривает возможность включения в договор аренды условия о выкупе имущества арендатором, если только это не запрещено законом. А для такой разновидности аренды, как лизинг, выкуп имущества лизингополучателем является хотя и не конститутивным, но характерным признаком. Реализуя данное право, арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются. В частности, ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды.

Таким образом, договор аренды, которым арендатору предоставлена возможность выкупить арендованное имущество, по действующему законодательству должен оцениваться в качестве самостоятельного основания перехода права собственности по договору, отличного от купли-продажи. Данный способ получения права собственности является производным и вполне согласуется с общими правилами приобретения данного права, которое, в частности, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ)


*(1).*(2).*(3).Существенные условия

Как известно, существенными, т.е. необходимыми и достаточными условиями любого договора, в силу ст. 432 ГК РФ являются: а) условие о предмете (во всех случаях); б) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; в) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества закон указывает на необходимость согласования сторонами предмета договора и размера арендной платы (ст. 654 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ). При этом условие о выкупной цене арендованного имущества в числе существенных не названо. Закон (п. 1 ст. 624 ГК РФ) ограничивается лишь общей ссылкой на возможность выкупа имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором установленной в договоре выкупной цены. Это, в частности, позволяет сторонам включить в договор лишь само условие о выкупе, оставив вопрос о выкупной цене для последующего согласования, либо предусмотреть в договоре порядок определения выкупной цены на случай, если арендатор пожелает воспользоваться своим правом на выкуп имущества.

К подобному выводу можно прийти независимо от того, рассматривается ли договор аренды с правом выкупа как единый договор аренды (что представляется наиболее верным) или как смешанный, сочетающий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.

В первом случае непризнание размера выкупной цены - существенным условием анализируемой разновидности договора аренды - объясняется отсутствием в законе или иных правовых актах прямого указания на обратное.

Во втором случае следует руководствоваться п. 3 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды с правом выкупа имущества арендатором заключается в форме,предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Иные условия, установленные законом для купли-продажи имущества, в данном случае применению не подлежат. На это обращается особое внимание в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", где подчеркивается, что к договору аренды с правом выкупа применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. В частности, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

Вывод о том, что размер выкупной цены арендованного имущества не относится к числу существенных условий договора аренды с правом выкупа, подтверждается практикой выкупа государственного и муниципального имущества, сданного в аренду. Как известно, ранее законодательство о приватизации рассматривало подобный выкуп в качестве одного из способов приватизации. Хотя ныне действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) не относит выкуп арендованного имущества к способам приватизации, он признает юридическую силу за договорами, которые были заключены на основании предшествующего законодательства (п. 12 ст. 43 Закона о приватизации). При этом действительными считались не только те договоры, которые определяли срок, цену и другие необходимые условия выкупа, но и те, которые предусматривали лишь право арендатора на выкуп имущества. В последнем случае требовалось, чтобы выкупная цена и иные условия выкупа имущества были согласованы в течение 6 месяцев с даты вступления указанного Закона в силу, т.е. с 27 апреля 2002 г. (пп. 2 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации).

Хотя рассмотренный случай относится к несколько иной сфере арендных отношений, его приватизационная составляющая в данном контексте не оказывает какого-либо влияния на вывод о возможности отсутствия в договоре аренды условия о размере выкупной цены арендованного имущества.

Приведенные доводы свидетельствуют в пользу того, что размер выкупной цены не относится к числу существенных условий договора аренды с правом выкупа. Разумеется, осуществить данное право арендатор сможет лишь после того, как условия выкупа недвижимого имущества будут либо дополнительно согласованы сторонами, либо определены в порядке, установленном законом или договором. Но сам договор аренды с правом выкупа будет считаться заключенным и тогда, когда в нем не указан конкретный размер выкупной цены имущества, а лишь зафиксирован порядок ее исчисления или даже включено только общее условие о возможности выкупа имущества (например, по истечении срока договора или до истечения срока, но при условии внесения выкупной цены).

Таким образом, договор аренды, не содержащий условия о цене выкупа арендованного имущества, не может считаться недействительным и уж тем более незаключенным

Другое дело, что стороны, инициировав процедуру выкупа имущества на основании имеющегося в договоре общего условия о выкупе, могут не прийти к согласию относительно цены имущества в целом либо нарушить установленный ими же порядок ее определения (например, не привлечь нужного оценщика) и, соответственно, передать возникший спор на разрешение суда. Однако в подобной ситуации речь должна идти не о том, заключен или не заключен (действителен или нет) сам договор аренды в части выкупа имущества, а лишь о том, состоялся или не состоялся выкуп арендованного имущества.*(4).

───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 483; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2 Изд. 4-е. М., 2003. С. 171.

*(2) См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина М., 2002. С 292; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй/Под ред. О.Н. Садикова Изд. 4-е. М., 2003. С 237-238.

*(3) См.: Сергеев А., Терещенко Т. Регулирование отчуждения находящихся на земельном участке объектов недвижимости // Корпоративный юрист. 2006. N 3 С. 44-16.

*(4) Примером неправомерного подхода может служить Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2004 г. по делу N А56-36561/03.
05/12/10
 


Адвокат
Голубев
Сергей Евгеньевич
Адвокат Голубев Сергей Евгеньевич
Телефон:
8-926-246-93-36, 8-903-523-15-50
E-mail: golubev@mosurcenter.ru
Cтаж: с 1997 года
Регистрационный номер: 50/4554 в реестре адвокатов Московской области

Адвокат
Широких
Ольга Валерьевна
Адвокат Широких Ольга Валерьевна
Телефон:
+7(495)772-38-85
E-mail: shirokich@mosurcenter.ru
Cтаж: с 2005 года
Регистрационный номер: 77/10676 в реестре адвокатов г. Москвы.

Адвокат
Широких
Виталий Валерьевич
Адвокат Широких Виталий Валерьевич
Телефон:
+7(495)740-83-76
E-mail: shirokih@mosurcenter.ru
Cтаж: c 1997 года
Регистрационный номер: 77/5025 в реестре адвокатов г. Москвы.


Онлайн консультации адвоката

 
Фамилия / Имя:
E-mail:
Телефон:
Выберите раздел вопроса:
Укажите заголовок вопроса, отражающий основную суть:
Напишите подробно Ваш вопрос:
Защита от спама
9 + 3 =
Коллегия адвокатов

Адрес: 107120, Москва, М.Полуярославский пер., д.3/5, каб.120

Телефоны: +7(495)740-83-76; 8-926-246-93-36, 8-903-523-15-50; +7(495)772-38-85

E-mail: info@mosurcenter.ru
Все права охраняются законом
"Московский юридический центр" © 2006 - 2017.

Карта сайта