Юридическая помощь, услуги адвоката, консультации юриста, адвокаты Москвы

Коллегия адвокатов "Московский юридический центр"
о коллегии адвокаты онлайн консультации новости и публикации спецпроекты контакты
.
ПОМОЩЬ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
Бизнес-адвокат
Корпоративный адвокат
Иск в арбитраж
Налоговые споры
Корпоративные споры
Защита интеллектуальной собственности
Взыскание долгов
Сопровождение адвоката
Адвокатский аудит
Защита деловой репутации
Представительство в суде
Сопровождение сделок по продаже/покупке готового бизнеса
Исполнительное производство
Страховые споры

ПОМОЩЬ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
Личный адвокат
Семейный адвокат
Семейные споры
Расторжение брака без вашего участия
Развод, раздел имущества
Жилищные споры
Сопровождение адвоката
Налоговые правоотношения
Страховые споры
Уголовные дела
Трудовые споры
Гражданские дела
Юридическая помощь в недвижимости
Долевое участие в строительстве
Ведение дел о наследовании имущества
Адвокат и юрист по ДТП
Авторское право
Защита прав потребителей
Исполнительное производство

Сила и назначение предварительного договора


При составлении предварительного договора особое внимание необходимо уделить внесению в него существенных условий основного договора, поскольку их отсутствие позволяет считать такой договор не соответствующим общим правилам гражданского законодательства, а следовательно, незаключенным.


Понятие предварительного договора

Согласно п. 1. ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если таковая не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение данного правила влечет ничтожность предварительного договора. Однако если основной договор в силу его природы подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе, соответствующее требование на предварительный договор не распространяется, поскольку государственная регистрация не относится к формальным признакам договора. Такой вывод содержится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Природа предварительного договора не позволяет ему выступать в качестве правоустанавливающего документа, он является лишь основанием для понуждения заключить в будущем основной договор. Пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" устанавливает, что право собственности на имущество не может быть приобретено истцом по предварительному договору о продаже имущества.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, при составлении предварительного договора особое внимание необходимо уделить внесению в него существенных условий основного договора, поскольку их отсутствие позволяет считать такой договор не соответствующим общим правилам гражданского законодательства, а следовательно, незаключенным. Об этом свидетельствует и судебная практика.

В российской юридической действительности существует термин "договор о намерениях", который, как правило, трактуется как синоним предварительного договора.

*(1).*(2). В этом случае договор, названный таким образом, не порождает конкретных прав и обязанностей *(3). Однако иногда данное понятие употребляется, когда речь идет о намерении создать хозяйственное общество, например акционерное, и тогда природа договора о намерении тяготеет к учредительному договору *(4).


Структура предварительного договора

Основное назначение предварительного договора - обеспечить хозяйственные интересы сторон в будущем. Однако, являясь договором, такой документ обладает особой структурой и правилами оформления. Структура подобного соглашения выглядит следующим образом.

1. Стороны.

2. Предмет. Данное условие, как и для остальных договоров, является существенным, и при его отсутствии предварительный договор не будет считаться заключенным.

3. Срок действия предварительного договора и срок, когда должен быть заключен основной договор.

Несмотря на то что, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать указание на срок, в течение которого будет подписан основной договор, неуказание такого срока не влечет недействительности положений договора или признания его незаключенным. Если этот срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

В то же время необходимо помнить, что незаключение основного договора в установленный в предварительном соглашении срок приводит к тому, что, во-первых, результат, на который были направлены усилия сторон, не возникает, поскольку предварительный договор не может породить никаких последствий, кроме обязательства заключить основной договор

4. Условия основного договора. Их можно прямо прописать в предварительном договоре, но целесообразнее оформить в качестве приложения проект основного соглашения.

*(5); во-вторых, стороны лишаются права понуждения к заключению сновного договора*(6).


Предварительный договор: споры при заключении

Предварительный договор может быть заключен к любому основному договору. Наиболее распространенными являются предварительные договоры аренды или купли-продажи недвижимого имущества.

Между тем в судебной практике нередко встречаются споры о возможности заключения, например, предварительных договоров купли-продажи доли в уставном капитале хозяйственных обществ. Так, по конкретному делу.

Остановимся на наиболее спорных моментах при заключении таких договоров.

*(7) истец обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи доли в уставном капитале хозяйственного общества. Доводы истца основывались на том факте, что условие предварительного договора об отложении полной оплаты долей до наступления события не соответствует требованиям п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485 и п. 2 ст. 486 ГК РФ. В то же время суд обоснованно пришел к выводу, что заключение предварительного договора купли-продажи доли не противоречит условиям гражданского законодательства РФ. Самые часто встречающиеся предварительные договоры имеют своим объектом недвижимое имущество.


Объект недвижимости на момент заключения предварительного договораотсутствует

Данное положение интересно тем, что заключить основной договор в отношении недвижимого имущества при отсутствии объекта недвижимости нельзя. В то же время анализ судебной практики позволяет сделать вывод о допустимости заключения предварительного договора, объектом которого является недвижимое имущество, которого пока нет.

Определенная позиция по данному вопросу судебной практикой не сформирована. В ряде случаев суды допускают возможность заключения предварительных договоров, объектом которых выступает незавершенный строительством объект.

Иногда судебные органы особо пристальное внимание уделяют вопросу, каким образом был сформулирован предмет в сделке. Так, по конкретному делу суду предстояло выяснить волеизъявление сторон, поскольку в предварительном договоре в качестве предмета значилась часть здания в сделке купли-продажи, а в основном договоре содержалось указание на незавершенный строительством объект.

Выяснение данного обстоятельства было важным для вынесения решения по делу, поскольку пункт предварительного договора можно было истолковать в том смысле, что продажа части здания предусматривалась лишь после его постройки и принятия в эксплуатацию, а по оспариваемому договору был продан незавершенный строительством объект.

Представляется, что заключение предварительного договора относительно еще не созданного объекта недвижимости вполне возможно при условии определения в таком договоре имущества, подлежащего передаче по основному договору.

*(8).Право собственности на объект недвижимости на момент заключения предварительного договора не зарегистрировано

Часто стороны в сделке хотят закрепить свое волеизъявление на заключение основного договора относительно имущества, право собственности на которое за продавцом (арендодателем) не зарегистрировано. Единообразия судебной практики по данному вопросу не наблюдается.

Встречаются судебные акты, которые отрицают возможность лица, не зарегистрировавшего право собственности, распоряжаться объектом недвижимости. При этом судебные органы руководствуются следующей логикой: поскольку право на недвижимое имущество подлежит регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ, то распоряжение таким имуществом до момента регистрации не представляется возможным.

В то же время существует судебная практика, которая признает возможность до регистрации права собственности на объект недвижимости осуществлять заключение предварительных договоров с таким объектом.

Так, ФАС Московского округа пришел к выводу, что, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором

В судебной практике есть немало примеров, когда предварительные договоры, объектом которых выступала недвижимость, были заключены до момента регистрации права собственности.

*(9). По их мнению, ссылка на то, что предварительный договор не является сделкой с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ), поскольку его предметом является обязательство сторон по заключению будущего договора, а не по передаче недвижимого имущества в собственность (аренду), не может служить основанием к отмене соответствующего постановления суда, если таковое будет обжаловано. По смыслу ст. 429 ГК РФ, содержание предварительного договора составляют обязательства сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг. Необоснованное уклонение одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора может повлечь для нее по требованию другой стороны принятие решения суда о понуждении заключить договор. Таким образом, сторона, намеренная осуществить в будущем передачу либо отчуждение имущества, должна обладать полномочиями по распоряжению этим имуществом.*(10). И что интересно, зачастую мотивация судебных органов, отстаивающих эту позицию, сходна с мотивацией, которую высказывают судебные органы, имеющие противоположный взгляд на проблему.*(11), а следовательно, содержание последнего составляют соответствующие обязательства сторон. При этом в предварительном договоре требуется установить срок, в рамках которого стороны должны заключить основной договор, как уже указывалось ранее, по умолчанию он равен году. Юридическими последствиями истечения этого срока (при незаключении основного договора) является то, что обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными. Таким образом, при заключении оспариваемого предварительного договора сторона не распоряжается недвижимым имуществом, а лишь принимает на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи при условии получения в собственность этого имущества.

*(12).Исполнение предварительного договора не может быть обеспечено задатком

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах, а предварительный договор их не порождает. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализовываться не могут. Внесение в текст соглашения указания на то, что переданная при совершении предварительного договора будущим покупателем будущему продавцу сумма идет в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен

Во избежание неблагоприятных последствий, связанных с подобной позицией судов, денежную сумму, фактически исполняющую роль задатка, в предварительном договоре целесообразно называть, например, обеспечительным взносом, а в качестве меры ответственности за незаключение основного договора предусматривать возврат обеспечительного взноса и штраф в таком же размере.

*(13).Процессуальные вопросы

Наиболее простым представляется ответ на вопрос о формулировке искового требования при неисполнении обязательства, заложенного в предварительном договоре. Чаще всего оно формулируется как понуждение уклоняющейся стороны к заключению основного договора.

Вторым по распространенности исковым требованием является признание незаключенным (либо недействительным) договора (как предварительного, так и основного). Чтобы договор был расценен как незаключенный, в нем должны отсутствовать существенные условия, а недействительным он признается по общим основаниям недействительности сделок, согласно гражданскому законодательству РФ.

Интересно, что в ряде случаев предварительный договор, предметом которого выступало обязательство заключить в будущем договор, объектом которого являлось недвижимое имущество, признавался судебными органами ничтожным на том основании, что собственник (арендодатель) не имел зарегистрированного права собственности на такой объект

В отдельную группу можно выделить иски с требованием о признании права собственности исходя из заключенных предварительных договоров. Судебная практика в данном случае однозначна: предварительный договор не является основанием приобретения права собственности

Так, истец обратился с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на объекты недвижимости и запрета Государственному учреждению Федеральной регистрационной службы осуществлять регистрацию каких-либо сделок по отчуждению и обременению этих объектов недвижимости, поскольку они являлись объектом предварительного договора.

Так, заключенное по делу мировое соглашение не отвечало требованиям законодательства

*(14).*(15).*(16). Судебный орган счел доводы ответчика о недопустимости применения обеспечительных мер необоснованными и удовлетворил заявление истца в части запрета Государственному учреждению Федеральной регистрационной службы осуществлять регистрацию каких-либо сделок по отчуждению и обременению недвижимого имущества, которое являлось объектом предварительного договора.*(17), поскольку в нем содержалось условие о предварительном договоре о заключении договора аренды на спорное имущество. В случае отказа одной из сторон заключить основной договор другая сторона не сможет понудить ее к этому путем получения исполнительного листа и предъявления его к исполнению. Такое понуждение возможно только путем подачи в суд нового иска (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). А поэтому мировое соглашение не только не создает определенности в споре, но и может повлечь новое судебное разбирательство, связанное с его неисполнением.

Вопросы налогообложения

В сфере налогообложения наиболее важными являются вопросы: 1) о возмещении НДС в том случае, если налоговый орган придет к выводу, что договор имел характер предварительного, и 2) о возможности отнести к расходам суммы, уплаченные по предварительному договору и имеющие силу задатка.

Суд признал недействительным решение налогового органа об отказе в возмещении НДС по экспорту, отклонив довод инспекции о том, что заключенный обществом с иностранным покупателем контракт является предварительным договором, а спецификации и документы, которыми были согласованы сроки поставки, в налоговый орган не представлены, на основании того, что договор содержит все необходимые для налогового контроля сведения, а обязанность представлять указанные документы не предусмотрена НК РФ

Основные моменты, на которые обращает внимание суд при определении характера договора в качестве основного или предварительного, - это наличие всех существенных условий, подписи сторон, а также факт исполнения

Что касается затрат, произведенных, например, арендатором до заключения основного договора аренды, и внесенных платежей, представляется, что все они могут быть отнесены к расходам, влияющим на размер налогооблагаемой прибыли. В соответствии со ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ), которыми признаются любые обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены налогоплательщиком для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация доказывает лишь существование зарегистрированного права, а для целей налогообложения важны фактически понесенные расходы, подтвержденные документально.

В частности, судебный орган признал правомерным отнесение на себестоимость продукции расходов налогоплательщика по проведению ремонтных работ, в отношении которых был заключен предварительный договор. Свое решение суд кассационной инстанции мотивировал тем, что по предварительному договору одним из обязательных условий заключения основного договора (аренды помещений) было проведение налогоплательщиком ремонтных работ, поскольку без этого помещение не было пригодно для использования согласно назначению

Таким образом, предварительный договор является важным и нужным институтом для оформления хозяйственных отношений, обеспечивающим закрепление волеизъявления сторон до момента заключения основного договора.

*(18).*(19).*(20). Однако следует иметь ввиду, что в подобных случаях споров с налоговыми органами не избежать.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) См., например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2005 г. по делу N А11-4833/2004-К1-14/180; Постановление ФАС Московского округа от 07.05.2003 г. по делу N КГ-А40/2618-03.

*(2) Постановление ФАС Центрального округа от 20.03.2006 г. по делу N А35-11765/04-11.

*(3) Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2003 г. по делу N КГ-А41/6364-03-П.

*(4) Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.06.2004 г. по делу N Ф03-А59/04-1/1025.

*(5) Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.09.2004 г. по делу N А74-4529/03-К1-Ф02-3695/04-C2.

*(6) Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2004 г. по делу N А78-212/04-С1-7/3-Ф02-2611/04-C2.

*(7) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.07.2004 г. по делу N А42-9698/03-18.

*(8) Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2005 г. по делу N КГ-А40/8007-05.

*(9) См., например: Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2005 г. по делу N КГ-А40/5563-05; Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2005 г. по делу N КГ-А40/1737-05.

*(10) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2005 г. по делу N Ф08-5283/2005.

*(11) Постановление ФАС Московского округа от 11.01.2006 г. по делу N КГ-А40/12963-05.

*(12) См, например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2003 г. по делу N А56-4274/03; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2005 г. по делу N Ф08-5283/2005

*(13) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2004 г. по делу N Ф04/3281-399/А67-2004

*(14) Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2005 г. по делу N КГ-А40/5563-05.

*(15) Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2005 г. по делу N Ф09-1660/05-СЗ.

*(16) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2006 г. по делу N А56-52150/2005.

*(17) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.12.2005 г. по делу N Ф08-5900/2005.

*(18) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2004 г. по делу N А56-10556/04.

*(19) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2004 г. по делу N А56-8068/04.

*(20) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.09.2005 г. по делу N А56-41619/04
05/12/08
 


Адвокат
Широких
Виталий Валерьевич
Адвокат Широких Виталий Валерьевич
Телефон:
+7(495)740-83-76
E-mail: shirokih@mosurcenter.ru
Cтаж: c 1997 года
Регистрационный номер: 77/5025 в реестре адвокатов г. Москвы.

Адвокат
Голубев
Сергей Евгеньевич
Адвокат Голубев Сергей Евгеньевич
Телефон:
8-926-246-93-36, 8-903-523-15-50
E-mail: golubev@mosurcenter.ru
Cтаж: с 1997 года
Регистрационный номер: 50/4554 в реестре адвокатов Московской области

Адвокат
Широких
Ольга Валерьевна
Адвокат Широких Ольга Валерьевна
Телефон:
+7(495)772-38-85
E-mail: shirokich@mosurcenter.ru
Cтаж: с 2005 года
Регистрационный номер: 77/10676 в реестре адвокатов г. Москвы.


Онлайн консультации адвоката

 
Фамилия / Имя:
E-mail:
Телефон:
Выберите раздел вопроса:
Укажите заголовок вопроса, отражающий основную суть:
Напишите подробно Ваш вопрос:
Защита от спама
9 + 3 =
Коллегия адвокатов

Адрес: 107120, Москва, М.Полуярославский пер., д.3/5, каб.120

Телефоны: +7(495)740-83-76; 8-926-246-93-36, 8-903-523-15-50; +7(495)772-38-85

E-mail: info@mosurcenter.ru
Все права охраняются законом
"Московский юридический центр" © 2006 - 2017.

Карта сайта